2025年已经过去7个月证星策略，中国房地产市场呈现出鲜明的两极分化现象：一边是普通住宅市场的平淡表现，另一边则是市场出现了“豪宅大年”。
在上海、北京、深圳等一线城市，千万级豪宅频频上演\"开盘抢购\"的盛况，引发市场广泛关注。
这次\"豪宅大年\"不仅体现在交易量上，更体现在交易规模和价格差异上。
中原地产研究院统计数据显示：20个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、南京、青岛、苏州、厦门、佛山、珠海、无锡、天津、福州、西安、武汉、合肥、郑州）2025年上半年总价1000万元以上商品住宅合计成交2.5万套，同比增长25%。
数据来源：中原地产研究院
过去市场热销项目基本都是刚需盘，而以北京为例出现了顶级豪宅销售速度远超普宅的“臻澐现象”。在刚刚过去的7月份，华润置地、、中铁置业联袂打造的臻澐以网签金额约14亿摘得市场榜单第一名。
数据来源：天朗房网
除了豪宅热销，普通住宅与豪宅的价格差距正在迅速拉大，部分同一区域豪宅价格10万+，二手房可能只有不到5万。二手房和新房已经完全成了两个市场，豪宅大年成色十足！
2025 中国楼市分化：普通住宅遇冷与豪宅大年的深层逻辑
2025 年过半证星策略，中国房地产市场呈现出前所未有的分裂图景：一边是普通住宅市场的持续平淡，成交量价双弱；另一边却是核心城市千万级豪宅的热销盛况，\"开盘即罄\" 成为高端市场的常态。这种两极分化不仅体现在交易数据上，更折射出中国房地产市场底层逻辑的深刻变革。
一、市场分化的直观呈现：数据背后的冷暖差异
中原地产研究院的数据显示，2025 年上半年全国 20 个核心城市总价 1000 万元以上的商品住宅成交达 2.5 万套，同比增长 25%。这一数据在整体楼市低迷的背景下显得尤为亮眼，上海、北京、深圳等一线城市成为豪宅交易的主力战场。以北京为例，顶级豪宅项目 \"臻澐\" 在 7 月单月网签金额达 14 亿元，摘得全市销售榜首，其去化速度远超同区域普通住宅，形成独特的 \"臻澐现象\"。
价格层面的分化更为刺眼。在部分核心区域，新推出的豪宅单价突破 10 万元 / 平方米，而一街之隔的二手房单价却不足 5 万元，价差高达一倍以上。这种价格割裂不仅存在于新房与二手房之间，即使在新房市场内部，普通住宅与豪宅的报价体系也已形成两个平行世界。北京海淀、上海浦东、深圳湾等核心板块，豪宅项目的成交均价持续攀升，而远郊普通住宅则面临打折促销仍无人问津的困境。
从市场结构看，过去支撑楼市成交量的刚需盘正逐渐退居次位。2025 年上半年，20 个核心城市中，千万级豪宅成交套数占商品住宅总成交套数的比例已从 2020 年的 3.5% 升至 8.2%，交易金额占比更是突破 20%，显示出资金正加速向高端市场聚集。
二、豪宅大年的驱动因素：政策、资本与资源的三重共振
2025 年豪宅市场的爆发并非偶然，而是多重因素共同作用的结果。2024 年下半年以来，房地产支持政策密集出台，首付比例下调、利率持续走低、\"四个取消\" 与 \"四个降低\" 等政策组合拳，虽然旨在激活整体市场，却意外地为高端市场注入了强劲动力。对于高净值人群而言，信贷成本的降低使得豪宅购置的资金门槛相对下降，改善型需求得以集中释放。
在宏观经济环境下，投资渠道收窄与市场不确定性加剧，推动高净值人群重新配置资产。股票市场的波动、理财产品的收益下滑，使得核心城市核心地段的豪宅成为资产保值增值的 \"安全港\"。数据显示，2025 年上半年，企业主、金融高管等群体的豪宅购置占比达 62%，其中超四成买家明确表示 \"资产配置\" 是首要购房动机。这种将豪宅视为 \"硬通货\" 的认知，推动了高端市场的交易活跃度。
供应端的结构性调整也为豪宅大年提供了基础。尽管全国土地出让规模持续萎缩，但核心城市纷纷加大优质地块供应力度：北京海淀推出清河板块稀缺宅地，深圳出让深圳湾后海总部基地地块，上海浦东供应滨江优质地块。这些具备先天豪宅基因的地块，吸引了华润、招商、中铁等头部房企的激烈争夺，最终转化为市场上的高端项目供给，形成 \"优质土地 - 高端产品 - 热销市场\" 的正向循环。
三、市场逻辑的深层转变：从 \"普涨时代\" 到 \"价值锚定\"
豪宅市场的火热与普通住宅的遇冷，本质上反映了房地产市场逻辑的根本转变。在过去二十年的 \"普涨时代\"，购房更多是基于对房价上涨的预期，地段、品质等核心价值被市场狂热所掩盖。而 2025 年的分化行情，则标志着市场进入 \"价值锚定\" 阶段，尤其是高净值人群的购房逻辑已从 \"盲目追涨\" 转向 \"精准筛选\"。
这种转变在豪宅市场内部也形成了明显分化。数据显示，2025 年上半年，约 80% 的豪宅项目去化率不足 50%，而像臻澐这样的头部项目却占据了区域市场 60% 以上的成交量，呈现出 \"二八分化\" 甚至 \"一九分化\" 的格局。同质化严重、缺乏核心资源的项目面临滞销压力，而占据稀缺地段、具备创新产品力的项目则持续热销，这种 \"冰火两重天\" 的现象，正是市场价值回归的直接体现。
高净值人群的 \"主动筛选\" 体现在三个维度：一是对核心资源的占有，如北京臻澐所拥有的 \"西观山、南望河\" 景观资源，成为不可复制的价值标签；二是对产品力的极致追求，从建筑立面的材质选择到室内空间的功能设计，都需要达到超越期待的标准；三是对生活方式的认同，豪宅已从单纯的居住空间升级为圈层社交的载体，臻澐项目中老业主推荐占比高的 \"圈层裂变\" 效应，正是这种逻辑的生动体现。
四、分化时代的市场启示：重构房地产价值体系
2025 年的楼市分化，为中国房地产市场的未来发展提供了重要启示。对于普通住宅市场而言，需要回归居住本质，通过优化户型设计、提升社区配套、完善物业服务等方式，满足刚需群体的真实居住需求，而非依赖房价上涨预期。对于豪宅市场而言，则需要在稀缺资源与创新产品力的双重驱动下，构建穿越周期的价值护城河。
从行业发展角度看，这种分化标志着中国房地产市场正从 \"规模扩张\" 转向 \"质量竞争\"。头部房企如华润、招商等，通过深耕核心城市、聚焦高端产品，已经在新一轮竞争中占据优势。而那些仍沉迷于高周转、同质化开发的企业，则面临被市场淘汰的风险。
对于购房者而言，无论是刚需群体还是高净值人群，都需要建立基于价值判断的购房逻辑。刚需群体应更加关注通勤便利、教育配套、社区品质等实际居住需求；高净值人群则需考量资源稀缺性、产品创新性、资产抗风险能力等长期价值因素。
2025 年的 \"豪宅大年\" 与普通住宅遇冷，并非市场的短期波动，而是中国房地产市场转型升级的必然阶段。在这一阶段，市场将更加高效地配置资源，优质项目获得溢价，平庸产品面临淘汰，最终推动整个行业向高质量发展迈进。对于房企而言，适应这种新逻辑、打造真正有价值的产品，将是在分化时代立足的关键；对于城市而言，如何平衡不同群体的居住需求、避免市场过度分化，则是未来政策调控需要重点考量的方向。
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